Juro e prestação da casa continua a descer

A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação passou de 1,401% em Novembro para 1,365%, em Dezembro. A prestação média vencida para a globalidade dos contratos fixou-se em 255 euros, 1 euro inferior ao observado no mês anterior.

De acordo com o INE – Instituto Nacional de Estatística a taxa de juro implícita no crédito à habitação decresceu pelo quinto mês consecutivo, fixando-se em 1,365% em Dezembro, o que correspondeu a uma diminuição de 0,036 pontos percentuais (p.p.) comparativamente com o mês anterior.

Para os contratos celebrados nos últimos 3 meses, a taxa de juro implícita passou de 2,994% em Novembro, para 3,022% em Dezembro.

No destino de financimento Aquisição de Habitação, a taxa de juro situou-se em 1,379% e em 3,016%, respectivamente para o conjunto de todos os contratos e para os contratos celebrados nos últimos 3 meses (1,414% e em 2,974% em Novembro).

O valor médio da prestação vencida, para o conjunto dos contratos de crédito à habitação, diminuiu 1 euro, face a Novembro, fixando-se em 255 euros.

Para os contratos celebrados nos últimos 3 meses, o valor médio da prestação foi 350 euros, (330 euros no mês anterior). Os acréscimos do valor médio da prestação vencida nestes contratos, foram determinados pela componente amortização.

Em Dezembro, nos contratos com destino Aquisição de Habitação, o valor médio da prestação vencida diminuiu 2 euros, para 263 euros face ao observado em Novembro. Para este destino de financiamento, e nos contratos celebrados nos últimos 3 meses, a prestação média vencida passou de 353 euros em Novembro para 375 euros em Dezembro.

Concessão de créditos à habitação continua em crescimento

Apesar de notícias menos positivas quanto à situação de alguns bancos portugueses, a concessão de créditos à habitação tem continuado a crescer.
Se em Abril deste ano foram aprovados 169 milhões de euros, em Setembro o volume de crédito foi de 203 milhões de euros. Números que provam que a aquisição de casa continua a aumentar e que os bancos estão mais disponíveis.

 De acordo com o Market Outlook de Novembro de 2014, do Gabinete de Estudos da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, no segundo trimestre deste ano foram concedidos 550 milhões de euros, uma subida de 10% face aos 500 milhões do primeiro trimestre. Entre Julho e Setembro o volume de empréstimos voltou a subir, para 573 milhões de euros.

 Em comparação, na prestação média dos novos créditos à habitação também se verificou uma ligeira subida no 3.º trimestre. Em Julho foi de 331 euros, em Agosto cresceu para 340 euros e no mês seguinte já estava nos 353 euros, cerca de 25 a 35 euros acima dos valores dos dois primeiros trimestres.
Créditos a rondar os 80 mil euros.

 O valor médio dos novos créditos à habitação concedidos situou-se entre os 81 mil e os 83 mil euros, números médios um pouco superiores aos trimestres anteriores também: no 2.º trimestre variou entre os 74 mil e os 79 mil euros.
Já no valor médio de avaliação bancária (euros/m²), as alterações foram menores. O mínimo de 990 euros/m² em Abril passou para 1.006 euros em Junho, 1.019 em Agosto e, finalmente, 1.029 euros por metro quadrado em Setembro passado.

 O Algarve superou Lisboa neste trimestre com um valor mais elevado na avaliação bancária: 1.268 euros/m² contra 1.241 na capital. A região Centro é onde se continua a verificar o valor médio mais baixo, 851 euros/m².
Spreads e taxas estáveis

 Quanto ao spread médio aplicado pelos bancos aos novos créditos à habitação, manteve valores próximos variando entre 2,78% (Julho) e 2,80% (Agosto) nos valores mínimos; e nos máximos situou-se entre 3,46% (Julho) e 3,79% (Setembro).

 O mesmo aconteceu com as taxas de juro, com a TANB a atingir um mínimo de 3,08% em Julho e um máximo de 3,13% em Setembro. Já a TAEG teve a mínima de 3,76% em Julho e a máxima de 3,99% em Setembro. Finalmente, a Euribor a seis meses situou-se nos 0,42% em Abril, baixou para os 0,30% em Junho, valor que manteve em Julho. Em Setembro já estava nos 0,20% e 0,18% em Outubro.

 Fonte: Gabinete de Estudos da APEMIP

Gostaria de comprar casa mas acha que os spreads hoje estão muito elevados?

Esta é uma questão com que alguns dos potenciais compradores se deparam e geram a dúvida e a confiança para darem o passo de terem casa própria e desta forma, em muitos dos casos, realizar um sonho!

Mas quando é que os spreads estiveram baixos?
Se recuarmos no tempo entre 2006 e 2008 verificamos que as taxas de juros aplicada a novos créditos à habitação oscilaram entre 3,36% e 5,67%, como podemos verificar pelo gráfico abaixo.

.
Podemos também verificar que a Euribor no mesmo período oscilou entre 2,643% e 5,405%.

Sabendo que a taxa de juro aplicada é composta por dois elementos distintos: EURIBOR + Spread, concluímos que os spreads, neste período, oscilaram entre 0,265% e 1,081%.

São estes os spreads baixos que falamos, no entanto, como já analisamos, a taxa de juro a aplicar é a soma da Euribor e do spread e portanto verificamos que no momento em que se registou o spread mais baixo de 0,265% (Out 2008) registou-se igualmente a Euribor mais elevada de 5,405% o que resultou numa taxa de juro de 5,67%.

Desta análise é importante percebermos que o que determina o valor da prestação que pagamos pelo empréstimo da casa não resulta apenas do spread, mas sim da taxa de juro aplicada que é o resultado do Spread + Euribor.

Assim sendo voltemos ao momento actual no qual temos claramente spreads mais elevados que os registados entre 2006 e 2008.

Dados do Banco de Portugal referentes a Abril de 2014 indicam que a taxa de juro registada foi de 3,31% como podemos verificar no gráfico abaixo.

Fonte: BP – Banco de Portugal

Sabendo que a taxa de juro é resultado da Euribor + Spread passamos a analisar em que valores se encontra actualmente a Euribor, que como podemos verificar na tabela abaixo, em Abril de 2014 registou-se uma taxa de 0,418%.
 

Nesta mesma tabela podemos verificar que em Outubro de 2014 registou um mínimo histórico de 0,181%.

Assim sendo em Abril de 2014 registamos um spread de 2,89% que somando à Euribor de 0,418% resultou numa taxa de juro de 3,31%.

Recordando que em Out 2008, momento em que se registaram os spreads mínimos de 0,265% a taxa de juro era de 5,67%.

Ao contrario daquilo que à primeira vista pensamos, que atualmente devido aos spreads elevados, hoje fica mais “caro” o empréstimo bancário, após esta análise chegamos à grande conclusão que hoje a taxa de juro é 2,36% mais BAIXA que no momento em que se registaram os mínimos históricos de spreads.

Para melhor compreendermos que impacto tem esta diferença de 2,36% na taxa de juro, vamos fazer o exercício de quanto custava pedir 100.000€ de empréstimo ao banco em Outubro 2008 e em Abril de 2014.

Outubro de 2008	Abril de 2014
Taxa de juro = 5,67%Spread = 0,265%Euribor = 5,405%Valor da prestação = 527,39 € (simulação para financiamento a 40 anos e não inclui seguros)	Taxa de juro = 3,31%Spread = 2,89%Euribor = 0,418%Valor da prestação = 375,96 € (simulação para financiamento a 40 anos e não inclui seguros)
	Em Abril de 2014 por cada 100.000€ de empréstimo o cliente paga menos 151,43€ de prestação por mês o que resulta numa poupança de 1817,16€ anuais!!

Como podemos verificar uma analise superficial do tema financeiro conduz a uma perceção errada do que é, na verdade, a realidade dos dias de hoje, nunca foi tão barato “contratar” dinheiro como atualmente!

Para os mais cépticos que estão a pensar que “ok, mas o spread é contratado para todo o tempo do crédito e portanto não muda, e a Euribor vai oscilando, podendo vir a subir aos valores registados entre 2006 e 2008”

Este é de facto um raciocínio lógico e legitimo, mas que, mais uma vez, terá que ser analisado com mais detalhe para se poderem retirar conclusões.

Para isso apresentamos o gráfico abaixo que representa a evolução do Spread e da Euribor desde Jan 2006 a Abr 2014.
 

Da análise gráfica da evolução ao longo de quase 9 anos podemos rapidamente concluir que a evolução do spread é inversa à da Euribor para o mesmo período de tempo, isto é quando se regista a euribor elevada, regista-se um spread baixo e vice-versa.

Durante os 9 anos analisados Portugal passou pelas mais diversas crises. A crise financeira mundial que atingiu severamente os orçamentos nacionais na zona euro. A recessão de 2009 reduziu, de forma considerável, as receitas públicas e representou um forte peso na segurança social. Além disso, os Estados comprometeram‑se a resgatar bancos e adotaram planos de recuperação muito dispendiosos. Em 2010, nenhum dos países da zona euro estava em posição de cumprir o Pacto de Estabilidade e Crescimento. Entre 2007 e 2010, a dívida pública na zona euro aumentou de 65% para 85% do PIB.

Em 2009, o défice orçamental atingiu um valor recorde de 9,4%. Entre 2007 e 2010, a dívida pública aumentou de 62% para 83% do PIB. As medidas de austeridade adotadas incluem um aumento da taxa do IVA de 21% para 23%. Além disso, os impostos sobre o rendimento e sobre o rendimento das sociedades aumentaram. Os grandes projetos de investimento foram adiados e algumas empresas públicas foram privatizadas. O Governo decidiu congelar os vencimentos dos funcionários públicos.

A 06 de Abril de 2011 foi anunciado que o governo português havia solicitado o pedido de resgate financeiro à Comissão Europeia e ao Fundo Monetário Internacional (FMI).

Todo este contexto serve apenas para validar que esta evolução do Spread e da Euribor foi analisada num período conturbado da nossa economia, que sendo infelizmente um estado quase permanente, nos leva a acreditar com alguma probabilidade que não se prevê uma mudança neste comportamento de evolução.

Ou seja, mesmo que num futuro a Euribor venha novamente a registar valores mais elevados será uma tendência natural que os spreads venham a diminuir.

Assim sendo, e voltando atrás ao pensamento céptico: “ok, mas o spread é contratado para todo o tempo do crédito e portanto não muda, e a Euribor vai oscilando, podendo vir a subir aos valores registados entre 2006 e 2008” , sendo verdade que após contratado o spread, o banco é obrigado a manter essas condições até ao final de vida do crédito (desde de que mantidas, pelo proponente do crédito, as condições acordadas para a obtenção desse spread e sejam cumpridas as obrigações de pagamento das prestações) isto não significa que o cliente, num cenário em que a banca está a praticar spreads mais baixos do que os contratados no momento em que contraiu o empréstimo, não possa renegociar com o banco ou até transferir o empréstimo para outro banco que ofereça condições mais atrativas.

De forma bastante resumida é importante termos a noção do seguinte:

1. Hoje a “compra” de dinheiro é mais barata, pois muito embora os spreads sejam mais elevados a euribor é bastante mais baixa fazendo com que as taxas de juro sejam reduzidas;
2. Tendencialmente o Spread e a Euribor evoluem de forma inversa, spread elevado acompanha uma Euribor baixa e vice-versa;
3. O spread contratado embora seja válido para todo o tempo de vida do empréstimo não está AGRAFADO ao cliente, o cliente tem SEMPRE a possibilidade de NEGOCIAR;
4. Com a banca atualmente bastante mais disponível  conceder crédito a procura de imóveis vai naturalmente aumentar;
5. O aumento da procura, já registada este ano, está a ser determinante para a recuperação do mercado;
6. A retoma do mercado imobiliário irá provocar uma desaceleração na desvalorização que se tem observado no valor imobiliário.

Depois da leitura deste artigo faça a reflexão: Faz mesmo sentido adiar o sonho de comprar uma casa? Por cada 100.000€ de emprestimo paga menos 151,43€ que em 2008! e os imóveis estão hoje a um preço bastante mais atrativo que em 2008.

E para os que gostariam de trocar de casa e não o fazem porque estão “agrafados” a um spread baixo, saiba que hoje já existem soluções que o podem ajudar a continuar a usufruir de um spread baixo na troca de casa .
 Consulte-nos.