Investir em imóveis é seguro, é sempre um
bom investimento, e acima de tudo, é acessível e transversal a todos nós. Apesar do
que se escreve na imprensa financeira, o imobiliário sempre foi e continuará a
ser um dos investimentos ideais para todos e, hoje, cada vez mais seguro.
Se não, reparem, o melhor activo imobiliário que já alguma vez tivemos,
foi aquele que comprámos ontem, ou no ano passado, ou há 10 anos, ou mesmo há
mais tempo.
Não há ninguém que não queira ser proprietário, e muito poucas pessoas
dirão que compraram mais casas do que deveriam ter comprado.
De facto, o que ouvimos mais frequentemente, é que deveriam ter
investido mais e deveriam ter mantido os seus activos imobiliários, não tendo
recorrido à venda em determinada altura menos favorável das suas vidas.
O grande entrave do investimento imobiliário em anos passados foi sempre
a sua iliquidez a curto prazo. Hoje, com o negócio desenvolvido, com a
internet, com o apoio de novas tecnologias e sobretudo com a especialização do
sector de mediação, o entrave tende a desvanecer cada vez mais, tendo em conta
que estamos a falar de activos imobiliários a preço, que podem ser rapidamente
transformados em dinheiro.
O segredo, que não é segredo nenhum, é não ser forçado a vender, deve
sim vender quando o mercado lhe der a maior taxa de retorno do seu
investimento. “Compre em baixa, venda em alta”, é um conselho sábio e sabido,
no entanto, quando se trata de imobiliário podemos acrescentar e dizer “compre
em baixa, mantenha o bem por muito tempo e depois venda em alta”, quase sempre
terá retorno do investimento, com uma taxa de rentabilidade (yield)
interessante ou em alguns casos, fantástica.
Investir em imobiliário é relativamente simples. Existem 3 formas de o
fazer:
1.
Comprar para arrendar, obtendo assim um
cash-flow positivo;
2.
Comprar para vender, especulação de
mercado;
3.
Comprar, transformar e vender, valorizando
o imóvel.
Estas três formas podem ainda ser complementadas entre si, tornando o
investimento mais rico e principalmente, atenuando o risco.
Tendo em conta esta perspectiva, gostava de rever convosco algumas
vantagens e objectivos de investimento em imobiliário:
Ganho – investimentos imobiliários
estruturados com uma taxa de pagamentos baixa, gera um cash flow positivo. À
medida que o tempo passa e na maioria dos mercados, mesmo que o activo tenha
uma taxa elevada e um cash flow negativo, o activo pode pacientemente tornar-se
num investimento de cashflow positivo
Depreciação – A depreciação é um custo que não
é líquido, o lucro sobre propriedades é normalmente depreciado durante 27,5
anos. Atenção, apenas as melhorias são depreciáveis e não a terra onde o activo
está implantado.
Construção de Equidade – resulta do
pagamento periódico da principal quantia do empréstimo (caso haja), normalmente
através de pagamentos mensais de um empréstimo que se vai amortizando. Mesmo
que não haja uma valorização ao longo da vida do empréstimo, o dono da
propriedade acabará com um imóvel pago e livre de obrigações no final do período
de pagamento do empréstimo, agora, totalmente amortizado. Numa propriedade
residencial a equidade acontece normalmente num período de 30 anos. É quase
como se fosse uma poupança forçada, muito mais rentável, segura e vantajosa do
que qualquer reforma ou PPR. Por isso, existem muitas pessoas que ainda hoje
utilizarem esta forma de investimento/poupança para garantia de futuro.
Valorização no médio e longo prazo – Sabemos
que a valorização de um bem imóvel vária de mercado para mercado, e valoriza
geralmente de forma estável, principalmente, no médio a longo prazo. Muitas
vezes, a grande parte do retorno do investimento no imobiliário deve-se à
equidade ganha através da valorização. Mesmo que a valorização tenha apenas
pequenas subidas, ano após ano, estas subidas podem tornar-se consideráveis no
longo prazo. Por isso e normalmente, quanto mais tempo se mantiverem com uma
propriedade, melhor.
Peso no investimento – através do
uso de dinheiro emprestado (dinheiro de outras pessoas ou entidades), combinado
com uma pequena quantia de dinheiro nosso, podemos controlar uma propriedade
real. O melhor peso que a maioria de nós pode obter no mercado de acções é de
50%. No negócio imobiliário conseguimos normalmente obter 80%, 90% e mesmo 100%
de peso no negócio. Com o aumento do nível de peso, aumenta igualmente o nível
de risco, e com o aumento do nível de risco, aumenta o potencial de recompensa
ou ganho sobre o investimento.
O que estão então dispostos a investir hoje por um activo imobiliário,
contando com a possibilidade de beneficiarem das vantagens que vos descrevo em
cima? Por outras palavras, qual é o ganho presente de futuros benefícios que
derivam do investimento imobiliário?
Podemo-nos referir a este ganho como ganho de valor, e existem
diferentes tipos de valor:
O justo valor de mercado – o maior prémio
ou ganho monetário que um imóvel poderá dar em caso de venda, tendo em conta
que este é vendido num período razoável (e de preferência favorável), num
mercado competitivo, por um vendedor que está disposto a vender (mas não se
sente obrigado a fazê-lo) a um comprador que está disposto a comprar (mas não
se sente obrigado a fazê-lo), sendo que, ambas as partes estão completamente
informadas sobre todas as possibilidades de uso e adaptação da propriedade;
Valor de empréstimo – Sendo que
a segurança de quem financia um investimento imobiliário é a venda do imóvel
caso haja incumprimento, o valor de empréstimo é normalmente uma estimativa
bastante conservadora. Por isso hoje se fala cada vez mais de LTV - loan to
value ou F/G - financiamento garantia, de 80% ou menos.
O valor é determinado de 3 formas diferentes, conhecidas por já quase
todos, curiosamente interligadas com as formas de investimento referidas
anteriormente:
1.
Comparação ou de mercado – médias e
homogeneização de imóveis transaccionados no mesmo intervalo de tempo e, acima
de tudo, comparáveis;
2.
Rendimento – determinação da taxa de
rentabilidade em função de rendimentos líquidos (retiradas as despesas)
3.
Custo - somatório dos investimentos feitos
desde a aquisição, até à finalização da transformação de um imóvel e até ao
valor final (promoção e reabilitação).
Tenham em conta que o futuro ganho pode ser impactado de forma positiva
ou negativa pelas 4 grandes características que influenciam o valor. Os
investidores deverão ser conhecedores destas características nas zonas onde detêm
activos imobiliários, ou onde pensam investir. Estas características terão
impacto no ganho que pode ser gerado através de qualquer um dos imóveis e, por
sua vez, o valor de ganho sobre a propriedade, está directamente relacionado
com a sua capacidade de produzir lucro.
As principais características que influenciam o valor são:
1.
Localização – a qualidade e proximidade de
escolas, zonas de comércio, jardins, parques, transporte e até condições climatéricas;
2.
Sociais – população em crescimento ou declínio,
níveis de casamentos, de divórcios e nascimentos, níveis de educação e orientações
religiosas, tendências;
3.
Económicas – ciclos de negócio e do
imobiliário, variações no crescimento direccional, recursos naturais, nível de
salários, de impostos e valores das hipotecas;
4.
Políticas – estabilidade política, protecção
e segurança, níveis de endividamento e programas em curso.
Por fim, deixo a minha reflexão sobre o tema: não tenham receio, sigam
as regras da prudência, mas acima de tudo, procurem sempre o aconselhamento e
apoio de especialistas imobiliários da zona onde pretendem investir. Só me resta
dizer, invistam, é seguro !!!
Massimo Forte
Terça-feira, 18 de Junho de 2013
Artigo publicado em
blogimobiliario.com.pt | terça-feira, 18 de Junho de 2013
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