Eu a minha mulher estamos a pensar doar alguns prédios de que somos proprietários
ao nosso filho mas aconselharam-nos a fazê-lo ficando, à cautela, com o usufruto
dos mesmos. Gostaria de saber com que direitos o meu filho ficará enquanto
proprietário sem usufruto e com que direitos ou obrigações ficaremos nós.
Gostaria, também, de saber qual é a duração do usufruto, designadamente, se o
usufruto se herda ou se acaba após a nossa morte e se pode ser transmitido a
alguém?
O usufruto consiste no direito de gozar
temporariamente e plenamente de uma coisa ou direito alheio sem alterar a sua
forma ou substância e consolida-se com a propriedade após a sua extinção.
Tratando-se de usufruto vitalício, o usufruto
extingue-se após a morte do usufrutuário.
Tratando-se de usufruto temporário, a respetiva
duração deverá ficar expressamente estipulada no seu documento constitutivo que,
em princípio, será a escritura de doação.
Salvo estipulação expressa em contrário, o
usufruto é vitalício, isto é, tem a duração da vida do usufrutuário. Se o leitor
pretender que o usufruto só se consolide com a propriedade após o falecimento do
último dos usufrutuários que sobreviver fará consignar, na escritura de doação
da raiz ou na propriedade, que a mesma é doada com reserva de usufruto
simultâneo e sucessivo para si e sua esposa.
Os usufrutuários podem trespassar a outrem o seu direito, definitiva ou temporariamente, bem como onerá-lo, salvo estipulação em contrário expressa na escritura de doação da raiz dos prédios em questão. O usufrutuário ou o terceiro a quem o direito for trespassado pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como o faria um bom pai de família, desde que respeite o seu uso económico, durante o prazo estipulado para o efeito. No caso de o usufruto ser vitalício, ainda que o mesmo seja trespassado, a sua duração reportar-se-á sempre à vida do usufrutuário e não da pessoa a quem o direito tenha sido trespassado.
De referir, ainda, que ficam a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação dos imóveis como as despesas de administração. Para o efeito são consideradas como reparações ordinárias aquelas que, no ano em que forem necessárias, não excedam dois terços do rendimento líquido do imóvel, no mesmo ano. Ficam ainda a cargo do usufrutuário o pagamento de impostos e quaisquer outros encargos anuais que incidam sobre o rendimento dos bens usufruídos.
Os direitos que cabem ao proprietário da raiz são os que cabem aos proprietários, excluindo o direito de gozo pleno inerente ao usufruto, isto é, o direito de alienar ou onerar a nua propriedade.
...
A doação com usufruto é feita pelo proprietário do imóvel ainda em vida para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiado não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá. O usufrutuário detém, desde então, todos os direitos sobre o imóvel. Veja as dicas do advogado especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, e saiba o que fazer – ou não – em caso de usufruto.
Passo a Passo
1- É possível predeterminar um período de usufruto?
A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade.
2- Como fazer o procedimento?
A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente. Quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário.
3- Venda ou aluguel
Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel). E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. Se um apartamento locado está sob estas condições e o usufrutuário morrer, o contrato continua válido. O que muda é que agora o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis.
4- Herdeiros diretos
Doação é um ato de vontade. Os herdeiros diretos não podem contestar o bem, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro direto pode requerer sua metade de direito.
5- Em caso de morte do nu-proprietário
Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio e este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô.
6- Em caso de morte do usufrutuário
A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito sobre o bem.
7- Restrições
O usufrutuário não pode vender o imóvel e deve conservá-lo. Ele deve usar como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário.
8- Cancelamento de contrato
É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório e desfazê-lo. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim.
Passo a Passo
1- É possível predeterminar um período de usufruto?
A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade.
2- Como fazer o procedimento?
A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente. Quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário.
3- Venda ou aluguel
Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel). E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. Se um apartamento locado está sob estas condições e o usufrutuário morrer, o contrato continua válido. O que muda é que agora o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis.
4- Herdeiros diretos
Doação é um ato de vontade. Os herdeiros diretos não podem contestar o bem, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro direto pode requerer sua metade de direito.
5- Em caso de morte do nu-proprietário
Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio e este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô.
6- Em caso de morte do usufrutuário
A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito sobre o bem.
7- Restrições
O usufrutuário não pode vender o imóvel e deve conservá-lo. Ele deve usar como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário.
8- Cancelamento de contrato
É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório e desfazê-lo. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim.
Por Maria dos Anjos Guerra
Artigo
publicado no jornal Vida Económica de 27 de Março de 2015