A gestão e a administração de um condomínio é muito semelhante à gestão de uma pequena empresa e, com a aproximação do mês de Janeiro, começam a planear-se os temas para discutir na assembleia de condóminos: eleger a nova administração, aprovar as contas, planificar o orçamento para o novo ano. Todos os euros contam, desde o contrato do elevador, passando pela escolha da conta bancária, até ao seguro multirriscos mais adequado, uma vez que todas as decisões pesam no orçamento. Geri-lo da forma mais eficiente pode representar uma verdadeira poupança mensal.
Fazer uma boa selecção das escolhas torna-se imperativo principalmente numa altura em que os orçamentos familiares estão cada vez mais asfixiados (ver quadro ao lado). “O ideal é reduzir os encargos tanto quanto possível, para que a quotização a pagar por cada morador reflicta esse esforço de poupança e permita antecipar despesas extraordinárias: por exemplo, eventuais custos judiciais, caso o prédio tenha de mover uma acção contra o construtor do edifício ou contra um condómino que se recuse terminantemente a pagar a sua mensalidade. Há ainda o fundo comum de reserva, que a própria lei impõe e que serve para financiar obras de manutenção”, salienta a Associação de Defesa do Consumidor.
Contas bancárias Na maior parte dos casos é criado um fundo para o condomínio para fazer face às mais variadas despesas. Nestes casos é necessário escolher uma conta à ordem. De acordo com a ronda feita pela Deco, optar pela conta errada pode fazer o condomínio perder mais de 100 euros anuais em custos bancários desnecessários. “Nem todos os bancos oferecem soluções para os condomínios. Apenas 11 comercializam contas à ordem, mas, além de caras, não oferecem muitas vantagens aos clientes”, alerta a entidade, acrescentando ainda que, as comissões de manutenção são bastante elevadas e variam entre os 4,16 euros (Novo Banco) e os 20,80 euros mensais (CGD e Crédito Agrícola).
Há casos, no entanto, em que é possível “dar a volta” a esta despesa, mas implica que a conta tenha um saldo médio mínimo ou um património financeiro elevado (por exemplo, um depósito a prazo).
Também a conta poupança condomínio não é vista pela Deco como uma boa solução: “Sem benefícios fiscais e com remunerações baixas, estas contas deixaram de ser interessantes. Se não prevê realizar obras no edifício em breve, levante o dinheiro e procure uma aplicação mais rentável.
”Não se esqueça que, por lei, o dinheiro aplicado nestes produtos só pode ser mobilizado “para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação”. Por isso mesmo, se não é previsível que o edifício venha a ser sujeito a qualquer obra nos tempos mais próximos, é preferível levantar todo o capital e reinvesti-lo num produto mais rentável.
Seguros Trocar o seguro individual por uma apólice para todo o condomínio poderá representar uma poupança de 30 a 60% na factura. A explicação é simples: “Analisámos as condições e os preços de 16 apólices para o condomínio com base em três cenários e chegámos à conclusão de que pode poupar até 790 euros se viver em Lisboa, 146 euros no Porto e 1116 euros em Faro”, revela a Deco. Para chegar a estes valores, a entidade comparou as tarifas praticadas no âmbito do multirriscos-condomínio, definindo três cenários a envolver imóveis em Lisboa e Faro, zonas de risco sísmico mais elevado, e no Porto.
A verdade é que o prémio pode ser sujeito a descontos ou agravamentos em função das características do imóvel, dos meios de prevenção e protecção ou da sinistralidade. E a maioria das seguradoras aumenta o preço à medida que a idade do imóvel avança.
É de referir que, o seguro multirriscos-condomínio contempla apenas as “paredes”, ou seja, cada morador deve subscrever uma apólice individual para proteger o recheio da sua fracção.
Renegociar contratos
Analisar Os condomínios são obrigados a celebrar vários contratos: luz, água, gás e serviços de limpeza. A melhor estratégia é renegociar ou analisar a concorrência, sobretudo se os contratos forem antigos. Comece, por exemplo, pela manutenção do elevador, por regra a maior despesa do condomínio. Faça uma ronda pelas empresas da área e negoceie o melhor serviço: preço mais competitivo, facilidades de pagamento e períodos de manutenção gratuita. Veja com cuidado os contratos: há empresas que obrigam o cliente a desistir com a antecedência de 90 dias em relação à data de renovação.
Manutenção e obras
Certificação Contrate apenas empreiteiros credenciados pelo INCI. Para isso, certifique-se de que o alvará da empresa consta do portal do instituto. Não se esqueça que nem sempre o orçamento mais reduzido é a melhor escolha, uma vez que escolher o profissional “certo” pode poupar ao seu condomínio muitos euros em reparações sucessivas após intervenções mal efectuadas.
Reduzir despesas bancárias
Poupar Analise as despesas e as comissões que o condomínio está a suportar pela conta à ordem. É possível poupar mais de 100 euros por ano se optar pelo banco certo.
Investir fundo comum de reserva
Rentabilizar Não se trata de uma medida de poupança propriamente dita, mas permite rentabilizar a poupança condomínio. O fundo destina-se a custear as despesas de conservação do edifício e tem de estar obrigatoriamente depositado num banco. Cada condómino contribui para esse fundo no valor correspondente, no mínimo, a 10% da sua quota-parte, competindo à administração geri-lo. Cerca de um terço dos condomínios aplicam-no em contas poupança-condomínio, mas estas nem sempre são rentáveis.
Multirriscos para partes comuns
Contratar Veja se está a pagar um preço justo para as coberturas contratadas e se essas são as mais adequadas ao seu condomínio. O ideal é contratar um seguro multirriscos-condomínio que englobe simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das fracções autónomas. Feitas as contas, é mais barato do que um seguro individual e permite poupar mais de 790 euros anuais.
Comunicar por email
Convocar A maioria da documentação do condomínio, incluindo as actas das assembleias, pode ser enviada por email. Assim economiza papel, fotocópias e despesas de correio. No caso das convocatórias para as assembleias, pode enviar a mensagem por email para os condóminos que aceitem ser contactados por esse meio e solicite uma mensagem de resposta, acusando a recepção. É essencial ter um documento “assinado” pelos condóminos a confirmar a recepção da convocatória.
Reaver quotas em atraso
Acordo É cada vez mais raro o condomínio que não “sofre” do mal de ter um ou mais condóminos com quotas em atraso. Em grande parte dos casos, o recurso aos julgados de paz ou aos tribunais, além de implicar despesas, de pouco adiantará. Mesmo com sentenças favoráveis, é difícil penhorar bens do condómino faltoso. Tente chegar a um acordo de pagamento como, por exemplo, aceitar que este pague a sua quota com maior flexibilidade temporal ou suporte um valor ligeiramente mais baixo do que o devido durante um certo período.
Empresas de condomínio
Vantagens
• Tratam da componente administrativa e das burocracias relacionadas com as partes comuns do prédio. No fundo, acaba por poupar tempo aos condóminos
• Pode ser vista como uma boa solução principalmente no caso de prédios com muitas fracções e onde não exista acordo entre moradores no que diz respeito à passagem da administração do condomínio
• A maior parte das empresas de condomínio apresentam serviços agregados que podem ser úteis ao condomínio, principalmente em matéria de resolução jurídica de conflitos ou reparações
Desvantagens
• Aumento dos custos com as despesas administrativas
• A actividade da empresa não depende de alvará ou licença pelo INCI, embora este instituto tenha desenvolvido um projecto de regime jurídico que estabelece o cumprimento de algumas regras
• Para evitar desagradáveis surpresas, é desejável que os condóminos se mantenham a par das tarefas que a empresa realiza e que seja realizada uma fiscalização permanente da actividade da empresa, o que na maior parte dos casos não acontece
Reclamações
• Na maior parte dos casos, as reclamações dizem respeito a questões contratuais entre o condomínio e a empresa
• Se estiver insatisfeito com a empresa que gere o seu condomínio, peça o livro de reclamações – as empresas são obrigadas a disponibilizá-lo – e apresente queixa junto do INCI
